Kupovina nekretnine jedna je od najznačajnijih finansijskih odluka u životu fizičkog lica. U pitanju su desetine ili stotine hiljada evra, a pravne greške u ovom procesu mogu imati dugotrajne i teško popravljive posledice , od kupovine nekretnine sa teretom, do gubitka uplaćenih sredstava u slučaju prevare.
Ovaj vodič prolazi kroz sve faze kupovine nekretnine u Srbiji, sa fokusom na pravne rizike i kako ih izbeći.
Faza 1: Provera pravnog statusa nekretnine
Pre nego što se potpiše jedan dokument ili uplati jedan euro, neophodno je izvršiti pravnu proveru nekretnine. Ovo nije opcija , ovo je preduslov.
Izvod iz katastra nepokretnosti
Putem Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pribavljate izvod iz lista nepokretnosti, koji sadrži: podatke o vlasniku, opis nekretnine (površina, sprat, struktura), i sve terete koji su upisani na nekretnini. Pod teretima se podrazumevaju hipoteke, plodouživanja, službenosti i zabrane otuđenja.
Posebna pažnja: hipoteka upisana u korist banke znači da je nekretnina zvanično pod teretom. Kupovinom takve nekretnine bez prethodnog brisanja hipoteke, kupac preuzima rizik , banka i dalje ima pravo potraživanja iz te nekretnine.
Provera dozvola i legalnog statusa objekta
Za objekte izgrađene posle 2010. godine, proveravate da li postoji upotrebna dozvola. Za starije objekte, proveravate da li je zgrada ili stan legalizovan u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2015. godine. Nelegalisan objekat ne može se upisati u katastar na kupca , što znači da kupac ne stiče potpuno vlasništvo.
Faza 2: Predugovor
Predugovor o kupoprodaji nekretnine nije obavezan, ali je uobičajen u praksi kada između dogovora o ceni i zaključenja glavnog ugovora postoji vremenski razmak. Predugovor mora biti zaključen u pisanoj formi i mora sadržati:
- Tačan opis nekretnine (adresa, broj parcele, površina, struktura)
- Ugovorenu kupoprodajnu cenu i način plaćanja
- Rok do kojeg mora biti zaključen glavni ugovor
- Visinu kapare i posledice odustajanja od strane jedne od strana
Kapara: Pravna priroda i zaštita
Kapara je novčani iznos koji kupac daje prodavcu u znak zaključenja predugovora. Njena pravna priroda je regulisana Zakonom o obligacionim odnosima: ukoliko od kupovine odustane kupac, kapara propada; ukoliko odustane prodavac, dužan je da vrati dvostruki iznos kapare. Ova pravila važe i bez izričite odredbe u ugovoru, ali je preporučljivo da budu eksplicitno navedena.
Faza 3: Kupoprodajni ugovor i solemnizacija
Kupoprodajni ugovor za nekretninu mora biti sačinjen u pisanoj formi i mora proći postupak solemnizacije (potvrde) od strane javnog beležnika. Solemnizacija nije opcija , bez nje ugovor nema pravnu snagu kao osnov za uknjižbu.
Javni beležnik nije samo “pečat” , beležnik je dužan da proveri identitet strana, da pojasni sadržaj ugovora i da utvrdi da je potpisivanje slobodna volja ugovornih strana. Prisustvo advokata kupca na solemnizaciji obezbeđuje dodatni sloj zaštite interesa kupca.
Klauzula “clausula intabulandi”
Ovo je klauzula kojom prodavac dozvoljava upis prava vlasništva na kupca u katastru. Bez ove klauzule u ugovoru, uknjižba nije moguća. Svaki kupoprodajni ugovor za nekretninu mora je sadržati.
Faza 4: Plaćanje i porezi
Na kupovinu stana na sekundarnom tržištu (od fizičkog lica) plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5% na tržišnu vrednost nekretnine koju utvrđuje Poreska uprava. Obveznik ovog poreza je kupac.
Kupovina stana od investitora (primarna prodaja) podleže PDV-u, koji je uračunat u cenu. U tom slučaju porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća.
Faza 5: Uknjižba , Upis prava vlasništva
Uknjižba je upis prava vlasništva kupca u katastar nepokretnosti. Do uknjižbe, kupac de facto nije vlasnik nekretnine u pravnom smislu , bez obzira na to što je platio punu cenu. Upravo zato je uknjižba finalni i neophodan korak u celom procesu.
Zahtev za uknjižbu podnosi se Službi za katastar nepokretnosti RGZ, uz prilaganje: solemnizovanog ugovora, dokaza o isplati poreza na prenos i lične karte podnosioca zahteva. Rok za upis po zakonu je 5 radnih dana, ali u praksi može biti duži.
Najčešće greške kupaca nekretnina
- Plaćanje kapare bez pisanog predugovora
- Kupovina nekretnine sa neuknjiženimtrenutnim vlasnikom (vlasnički lanac)
- Potpisivanje ugovora bez provere tereta u katastru
- Oslanjanje na usmena obećanja prodavca umesto ugovornih klauzula
- Kupovina nekretnine u nasledničkom sporu bez pravne analize situacije
Nekretnina vredna 100.000 evra ne zaslužuje štednju od 300 evra na pravnoj zaštiti u procesu kupovine.
Advokatska kancelarija Marković & Partners pruža kompletnu pravnu podršku u procesu kupovine i prodaje nekretnina , od provere pravnog statusa, preko pregleda i izrade ugovora, do zastupanja u postupcima uknjižbe i rešavanja vlasničkih sporova.